Deal or no deal?

In de meeste gevallen is het slimmer om te dealen met een wederpartij dan een juridische procedure te gaan voeren. Ik zal u een voorbeeld geven uit de praktijk. Alweer ruim zeven jaar geleden werd een BETA-lid de huur opgezegd. Na grondige bestudering van de huurconstructie zijn we in gesprek getreden met de gemeente Amsterdam en haar advocaten. De gemeente stelde zich op het ferme standpunt dat het om grondhuur ging en het tankstation daarom binnen een jaar opgeruimd moest worden. Wij meenden zeker wel wat argumenten te hebben voor het kwalificeren van het huurrecht bedrijfsruimte maar erg sterk was onze zaak nou ook weer niet. Het maakt een verschil van dag en nacht of het grondhuurregime van toepassing is of het huurrecht bedrijfsruimte. Bij grondhuur is er nagenoeg geen huurbescherming terwijl een huurder van bedrijfsruimte niet zomaar aan de kant gezet kan worden.

Zowel de gemeente als het BETA lid zaten niet te wachten op een langslepende en dure juridische procedure met een onzekere uitkomst. Anderzijds wilde wij niet zomaar de (huur)positie opgeven. De commerciële belangen waren immers groot. Ook de gemeente zou zich niet zomaar gewonnen geven. Amsterdamse woningbouwgrond is immers schaars dus de druk vanuit het advocaten legioen van de Gemeente werd pittig opgevoerd. De gemeente stelde na veel getouwtrek uiteindelijk voor het gebruik van de grond nog toe te staan tot eind 2014. Na veel overpeinzingen over het al dan niet instemmen met dit voorstel kwamen we tot het navolgende verhelderende inzicht. De gemeente wil de grond gebruiken voor de ontwikkeling naar woningen. Om tot realisatie van deze woningen te komen moest er nog een behoorlijk planologisch procedure doorlopen worden. Dit wetende hebben we de Gemeente voorgesteld dat het gebruik van de grond voortgezet zou mogen worden totdat de grond daadwerkelijk nodig was voor de ontwikkeling en geen dag eerder. De gemeente stemde uiteindelijk met ons voorstel in. Vervolgens hebben we in de correspondentie rond de totstandkoming van de overeenkomst goed vast weten te leggen dat eerder opzeggen dan strikt nodig echt niet mogelijk is. In 2015 heeft dit ons nogmaals behoed voor een te vroege ontruiming. Inmiddels naderen we 2019 en het tankstation draait nog steeds al lijkt het einde helaas nu wel in zicht. In januari zal de Raad van State mogelijk beslissen dat het bestemmingsplan definitief gewijzigd is vastgesteld. Kort daarna zullen de slopers dan wel het terrein gaan betreden. Uiteraard hopen wij op een andere uitkomst.

Hadden we in 2011 de kont tegen de krib gegooid en hadden we het op een procedure aan laten komen dan had het heel wel mogelijk geweest dat de grond onder het tankstation nu al zes jaar braak had gelegen. Hierdoor zou het BETA lid velen tonnen euro`s misgelopen zijn. Moraal van dit verhaal: het sluiten van een deal kan vaak veel meer opleveren dan juridisch getouwtrek en navelstaarderij.

In de afgelopen 15 jaar probeer ik steeds met een commerciële, juridische, praktische en ondernemende bril naar problemen en uitdagingen te kijken. Van groot belang is ook begrip te hebben voor de belangen en de positie van de partij aan de andere kant van de tafel. Met veel genoegen komen we in de afgelopen jaren samen met de ondernemers tot weloverwogen deals. Of het altijd het onderste uit de kan is geweest is uiteraard lastig te bepalen. Zodra de overeenkomst is gesloten, is speculeren over andere uitkomsten wat mij betreft zinloos. Daarnaast is een tevreden contractspartij heel wat waard; zeker als dit een partner voor de toekomst is. Ook het juist niet bereiken van een akkoord kan zeer verfrissend werken. Te vaak zie ik nog dat partijen als enig goede uitkomst zien dat er een deal gesloten wordt. Ik geloof dat ze dat tunnelvisie noemen. Eigen grenzen, eisen en wensen worden dan opgerekt om het zogenaamd gewenst resultaat te behalen. Geen deal is altijd beter dan een slechte deal.

Helaas komt het ook nog te vaak voor dat partijen voor een overeenkomst gaan omdat men angst heeft voor het onbekende of de toekomst dan wel geen besef heeft van de eigen sterkte. Om tot een goed resultaat te komen is in de eerste plaats kennis en een goede inschatting van de eigen positie onontbeerlijk. Bovendien is mijn ervaring dat met wat rust in de tent vaak op een later moment de deal later alsnog tot stand komt. Tankstation ondernemers hebben dikwijls te maken met door de wol geverfde onderhandelaars aan de andere kant van de lijn. Het is dan ook verstandig om uw eigen onderhandelingsteam sterk te formeren. De adviseurs van BETA staan u hierbij graag met raad en daad bij.

Daarom bent u BETA-lid

  • Direct en praktisch advies door uw eigen tankstationspecialisten
  • Regionale en informele bijeenkomsten met collega’s
  • Cao maatwerk; een betaalbare branche cao
  • Altijd als eerste op de hoogte van actuele branchezaken